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土地一级市场权威发布_土地一级市场包括哪些(2024年12月精准访谈)

内容来源：麦吉窗影视所属栏目：观点更新日期：2024-11-28

土地一级市场

丽水宅地拍卖：个人建房新选择！浙江丽水市将推出微型宅地拍卖，允许个人和多个业主联合竞买，这意味着普通人也能直接购买土地进行房屋建设。这一举措将带来多重益处： 1⃣️ 城市土地一级市场常常难以拍出地，现在通过化整为零的方式，让普通人有机会直接拿地建房，解决了这一难题。 2⃣️ 微型宅地的推出将有效增加土地供给，让普通人拥有更自由的个性化住房需求选择。 3⃣️ 这一举措将直接拉动房地产相关行业的发展，激活地产上下游产业链。 4⃣️ 小城市不需要过多的高容积高层住宅，微型宅地更符合小县城的人口规模。这可能是拯救四五线城市房地产市场的最后妙招。对于大城市的高层住宅业主来说，不必过于担心，这种微型宅地产品目前还远离核心城市。

聊点儿专业的，简单谈谈房地产结构的变化。 1.在经历史无前例的房市危机（全国商品房销售额减半、大量民营房企爆雷、许多城市房价下跌30%）后，目前房市已显触底迹象，这也意味着新一轮周期，抑或真正的下半场将要开始。 2.同时必须承认，虽然近几年整体经济低迷，但也有不少行业、企业发展很快，这正是很多人说的结构在调整：有些行业在衰退（例如房地产业），有些行业在崛起（例如AI算力），我们必须且正视喝适应这个调整。 3.虽然房地产在进入下半场，但绝不可能萎缩到零，大概率至少是10万亿级规模的市场，未来长期甚至可能到20万亿（长期来看房价会涨，我国GDP也会从100万亿到200万亿）。拉长时间轴，房市当前应该是上下半场中间的洗牌和新一轮抓牌阶段。 4.从整个产业链来看，土地市场/一级开发市场、二级市场/商品房开发与销售、二手房市场，原先是越往前越热，今后热度将是越后越好，所以我个人比较看好房产中介公司和专业服务公司等产业链中下游服务商。这是产业之下不同市场、不同行业的调整。 5.就不同区域、不同能级城市的变化，我同意一个基本共识，就是长三角、大湾区、京津冀好于东北和中西部，一二线好于三四线。同时我也坚定地认为，三大区和一二线之外也不会为零，反而有很大的市场，只是市场是结构性、阶段性或波段性的。 6.关于房企竞争格局的变化，毫无疑问，恒碧万的老模式都不太行了，轻重资产双轮驱动的企业、产品和服务有特色的企业、在细分市场有护城河的企业、在省市有深耕优势的企业，将是下半场的主角。总之，市场变了，赚钱的模式变了，舞台上的主角也要变了。 7.仅就住宅而言，刚需市场将会继续萎缩（因为刚需阶层没钱了），未来市场此消彼长的客群将是收入稳定（公职人员和退休人员）、收入较高和收入增长较快的人群，所以原先刚需好于改善、改善好于高端的市场将会掉转189度，至少在增速上会是高端〉改善〉刚需。 8.在未来，限外可能会适当放开，外籍人员在国内买房的将会增多，外销许可证或将回归。 9.今后可能是现房和期房销售双轨制，但愿这个政策能早日到来，至少开发商和买房人都多了一个选择。 10.我坚信，点状供地、面向居民个人供地迟早会全面推开。这意味着，供地结构也迟早会调整，只是这需要深改的决心和恰当的时机。

卖“天”到底是怎回事？最近山东平阴县因为拍卖出让低空经济特许经营权而成为了全国媒体的焦点，县财政局全资控股公司拍到了，这就是一个标准的左手倒右手的案例。其实事情很简单，地方政府有两个目的：第一，希望打造一个低空经济项目招商平台，引进低空通航产业的企业入驻。第二，希望创造一个新的财政融资模式，左手倒右手凭空做出一笔交易现金流。现在县一级土地市场是真的惨，土地根本卖不出去，加上之前土地储备又花了很多钱，现在走投无路只能想办法。现在是卖“天”，接下来还可能是卖数据，一些公共服务数据都要可能要收费。

2024年11月29日，北京土地市场迎来了一宗巨型地块的出让，这宗由多个地块组成的组团地块最终以153.32亿元的价格成交，创造了北京土地出让的新纪录。此次交易由中海地产竞得，溢价率仅为0.21%，显示了在当前市场环境下开发商对于优质地块的谨慎态度。该组团地块总面积约为14.7公顷，规划建筑面积约39.4万平方米，起拍价即高达153亿元。它由朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块、小红门乡剩余土地一级开发项目XH米-10、12地块，以及十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块组成。其中，酒仙桥地块位于东四环与东五环之间，主要规划为二类居住用地，未来商品房销售指导价为12.5万元/平方米；小红门地块则位于东南四环内，同样规划为二类居住用地及托幼用地，其商品房销售指导价为8万元/平方米。此外，在同一天的拍卖会上，福州裕诚房地产有限公司还以24.345亿元的价格成功竞得了丰台区新宫地块。两宗地块合计成交金额达到了177.665亿元，再次彰显了北京作为中国首都，在土地市场上的吸引力与活力。

【土地可以买卖吗】 𐟙…𐟏🥜Ÿ地禁止买卖请注意！𐟑€ 土地不是可以随意买卖的哦！在中国，土地的所有权归国家所有，我们只有土地的使用权，而且这些使用权通常也不是个人的，而是归属于单位或集体所有。𐟘所以，土地不能被个人私自买卖，只能通过合法的出让或转让方式来进行土地使用权的交易。 𐟓⤾据现行的土地管理法规，集体土地的买卖更是受到严格限制。如果要进行集体土地交易，必须先进行征收，然后由政府统一进行买卖。政府是垄断土地一级市场的唯一合法主体。𐟘Ž 𐟑‰所以，当你考虑土地买卖或投资时，一定要了解相关法律法规，以免陷入法律风险。同时，也要珍惜和合理使用土地资源，共同为我们的地球家园做出贡献！𐟒갟𛊊还有疑问吗？请点击内容下方或者上方咨询按钮询问律师吧~

𐟤”城投金沙樾，值得入手吗？ 𐟤襟Ž投金沙樾与保利城，哪个更值得购买？让我们来一探究竟！ 𐟏⥼€发商品牌：保利城由央企保利开发，实力强大，市场占有率第一。而城投金沙樾则由武汉本土房企城投开发，无高端住宅代表产品。当前城投公司面临化债压力，资金紧张可能影响开发品质。 𐟓…交付时间：保利城实景现房，即买即交付，安全放心。城投金沙樾则需等待至2026年12月底，对于急需住房的客户来说，可能无法满足需求。 𐟌𓥑訾𙧎異ƒ：保利城周边环境成熟，生活气息浓厚，配套完善。城投金沙樾则存在二郎庙污水处理厂、高压线等不利因素，土地一级市场土拍属劣势地块。 𐟤𗢀♀️综上所述，城投金沙樾在开发商品牌、交付时间和周边环境等方面存在一定劣势。因此，是否购买需慎重考虑。保利城或许是一个更安全、更放心的选择。

房地产市场分为三级：一级土地市场、二级开发市场、三级二手房交易市场，房地产开发市场受挫，为什么二手房交易市场也跟着受伤？如果找到一个办法，将二手房交易市场独立于一二级市场，让存量房流转一直正常运行，岂不是功大莫哉！

高盛：中国房地产2025年将企稳回升 𐟌Ÿ市场现状与政策中国房地产市场在政策协调放松下已接近拐点，政府明确将稳定房价作为政策放松的关键目标。预计到2024年底，未售房地产库存若全部建成，价值约93万亿元（13万亿美元），占2025年预计GDP的67%、2023年家庭财富的13%，而2024年预计房地产销售额不到9万亿元。政府首次表明，库存减少工作将超越降低预售单位完工风险和减少可售库存，还计划通过发行地方政府专项债券解决闲置在建工程和未开发土地问题。 𐟓Š行业预测（假设政府提供8万亿元财政支持）预计2025年底左右房价将企稳，2027年平均售价同比上升2%。 2027年一级市场房地产销售额稳定在8万亿元左右，约为峰值的40%。 2027年房地产新开工量稳定在峰值的20%，为2028 - 2029年房地产固定资产投资最终企稳铺路。 𐟑袀𐟑颀𐟑祸‚场各主体分析家庭 2025年家庭去杠杆可能继续，但在2026 - 2027年将逐渐稳定。预计2026 - 2027年中国家庭杠杆率（家庭债务/GDP）将从2023年峰值降至约60%。若房价下跌20% - 30%，部分高贷款价值比的住房可能面临负资产风险，涉及约3 - 7万亿元抵押贷款余额。行业开发商平均在2024 - 2027年存在约3.2万亿元（4400亿美元）的资金缺口，政府库存减少仍是关键。在此期间除市场减少14万亿元库存外，还需8万亿元财政支持，可确保完工进度正常，恢复行业杠杆率，减少一级市场供应。二级市场预计2025 - 2027年二级住房交易量年均低个位数增长，价格在2026年逐渐企稳，2026 - 2027年二级住房销售总值年均同比增长2%。预计未来几年较高层级城市在二级住房对总住房供应结构和交易的贡献中占比更显著。一级市场开发商土地储备和新项目开工活动将进一步收缩，房地产固定资产投资将持续下降。假设政府财政刺激足够，预计2025年底房价和销售将恢复/企稳。新开工量在2025 - 2027年同比下降，销售面积和销售额在2025 - 2027年先降后升。 𐟔关键风险政府刺激不足，或二级市场经济适用房供应增加和价格下降快于预期，可能导致市场反弹停滞。刺激措施可能产生积极影响，参考2014 - 2020年周期，政府举措推动房地产市场从供过于求的低迷转为上升周期。同时，一级城市房价与股市价格正相关，一级城市房价恢复可能带动二级城市。

武汉房价L型复苏，如何把握机会？最近，一张高盛预测中国房价见底时间的数据图被广泛传播，引发了不少讨论。这张图参考了美国2006年房价见顶后下跌6年，以及日本1991年房价见顶后下跌13年的历史数据，预测中国的房价在2021年三季度见顶后，将再跌6年，直到2027年才能见底。不过，对于这个预测的准确性，很多人表示怀疑。毕竟，中国的房地产市场和西方国家的情况并不完全相同。西方国家在房价见顶后，银行往往会率先抛售房产，进一步引发房价崩盘。而中国政府一直在努力稳定地价、房价和金融秩序，从未放弃救市。因此，中国楼市的走势更可能呈现“L型”复苏，而不是像“V型”、“U型”或“W型”那样有周期性的波动。L型复苏意味着房价会逐渐趋于平缓，即使触底也不会立即反弹，更不可能出现大幅度的反弹。大部分城市和地区的房价可能会长时间横盘，只有核心城市的核心地段优质房产才会有缓慢上涨的空间。今年是房地产硬着陆的一年，我们可能会听到更多楼市利空消息，比如某科债务危机、某安信托暴雷等。但请记住，中国的楼市是政策市，高层允许房产破产，但不会允许金融机构破产。三四线城市的楼市可能会崩盘，但一线和强二线城市的楼市不会崩盘。二手房价可能会一直下跌，但一级市场的土地价格不会下跌。总结来说，就是“弃车保帅”。所以，接下来的几年，湖北省县城的房价都将跌回3000元以下，特别是人口稀少的新城区会跌得更狠。地级市的房价除了襄阳和宜昌，都将调回到五六千的水平。武汉远城区的房价，如东西湖、黄陂、新洲、蔡甸、汉南、江夏等区域，还将继续下调20-30%。主城区的新房价格会横盘，但90平以下或房龄10年以上的房子，不论位于内环还是二环，价格都将继续下调10-30%。唯有主城区核心地段的品质改善楼盘，价格会以每年3-5%的复合加速度逆势走强。以上结论是根据人口停止增长的发达国家房价见顶、楼市触底后的市场变现推断而出的。希望大家能够理性看待楼市的发展趋势，做出合理的投资决策。

楼市到底会不会好转，房价还会不会涨，想投资房子的话还能不能买？其实你看一点就足够了，那就是房地产一级市场，也就是土地拍卖市场的情况。你要关注溢价率怎么样，是不是地王频出，如果土地拍卖市场热火朝天，溢价率高，地王一个又一个，那就说明楼市有回暖的迹象，这时候你就可以考虑上车了，你要相信，春江水暖鸭先知，反之，那就得再观望观望了。「楼市第一线」

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